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旧改房的产权问题

没有比这个更重要的了

买旧改房,搏拆迁本来是件美好的事情。如果有了产权纠纷,生活素质将会严重受影响。

一,首先看证件。

木棉湾为例,

1,如果是统建楼,只有购房收据,或者村委开的一张证明。

2,红本不谈。绿本,最好不要。因为旧改办明确表示,以后赔给绿本登记人。国土所有备案,不给过户。买家需要从房东手里再买一次,起码还要给手续费是吧?不谈其它风险。

以前不知道绿本的厉害,现在可以补课。

3,两证一书,公正书。这两种是木棉湾旧改房里面最多的。交易最普通的。

其实,你去买这类房子,房东出示的就是一本律师见证书。见证书后面一般会附有两证一书复印件。也有的没有。整栋的,原件在大房东手里。一般没有两证一书复印件的,一定要注意。因为很多绿本房,就是做的律师见证书,没有两证一书!

当然,没有两证一书复印件,也不一定是绿本。去旧改办查下。是绿本的话,一般就会告诉你,不给你登记的。

这是经验,现在布吉一村等很多地方旧改,有的开发商刚进驻,有的八字还没一撇,你买到的到底是什么性质的房就要注意了。免得留下遗憾。

二,有无纠纷

1,内部纠纷。下定金时候,起码要求卖家夫妻到场签字。

讨价还价的时候,也是你观察房东德行的唯一好机会。买小产权房就是买人品。

你看到房东一家很不好说话,不是那种老实人,干脆放弃。房子大把。

2,如果证件登记人是父母的名字,一方去世,子女卖房。要注意了。

首先,如果没有遗嘱或者其它法律文字说明,产权是这样分的:老伴分一半,另外一半分给所有子女。下面还有细致分法不多说。

总之,如果子女中的一个,想卖房,一定要其它子女到场签字。

内部矛盾很厉害,很麻烦的。

3,证书登记人,如果配偶去世,现在要卖房。

买家要让房东子女到场签字。因为他们也有份。

如果,房东不同意,你也想买,那么一定要注明,以后出现子女争房,怎么处理。以免有后患。

4,也可以到周边打听一下,一般人卖房,周边邻居还是会知道的。小产权房,邻居间还是有互动的。八卦婆八卦爹很多!赌博的,欠债的,或者啥的,多了解下。

三,时间很重要。

一般买家考虑不到那么远。如果是投资客,经常买卖的,一定要争取时间。下定,约定做见证的时间最好长些。如果发生什么意外情况,好补救。

有一次,买了下三角的绿本。房东自己以前是到处建楼卖的。中间人也是个老熟人,行内人。三人坐下来很愉快的搞定了。由于太相信人,我也大意了。

定的时间好像是半个月办手续。后发现是绿本,和房东沟通,换了一套两证一书。

那以后,我都会仔细甄别是否是绿本了。教训。

四,狐狸再老眼会花。

很多投资客,自己也是中介,做了很多年,越做越自信。

必须要提醒一下,绝对不能凭老经验办事。

正因为熟悉,新的东西反而不太了解。以前,绿本没人介意,随便买卖,现在不一样了。

因为熟悉,有的地方不在拆迁范围,也可能大意买下。

因为熟悉,看到便宜货就拿,可能那房子有部分是搭建,赔钱不赔房。

说给同行听,更是说给自己听。

五,产权分割。

布吉现在到处旧改,布吉一村那些地方开发商开始进驻。水径已经进驻。木棉湾已经签约交房。

开始时候产权登记,一定要注意!

一套房分成几套的,最好每套做一本证,单独登记。以后测量会有独立面积出来。好卖!

有的是独栋,房东一起测量,没有分开,后面再卖就很麻烦。

有的一整层,两兄弟各有一套,登记的时候一起登记了,一起测量了。后来其中一个想卖,一个不卖。

开发商那边就要求买家,两家一起签才可以。如果重新测量,两边不一样大,牵扯的东西又多了。

买之前要反复确认,是独立测量的。免得麻烦。虽然说以后也会签,钱压在那里不动了。

重点强调:整栋买卖的相对来说是少数,大多数是散户间的买卖。

就谈两证一书。建房的那个房东,持有两证一书,批地文件等等。权利人一栏,会注明所有权利人的名字。事实上,房屋控制权会在家里一个人,一对夫妻手里。他们把房子一套一套卖出去。买的人,看到的东西是原件。再买的人看到的是复印件,而且就是两证一书复印件。至于拿些记录权利人的文件,看不到了。

反复卖了几手,原来房东权利人是哪些人,只有鬼知道了。

如果其中一个权利人跳出来争这套房,打起官司来,买家输的概率是99%。当然,现实情况中这种事鲜有发生。坪山发生过,龙华发生过。

不过,一栋楼那么多户,原房东想不拔毛争回去也很难。现有案例中,的确判决原房东打官司赢了,但那么多住户一起行动,结果你懂的,还在扯。

木棉湾目前没有这种事情发生。但是有大房东争电梯间,争配电房的。这种人良心还没有坏透,还有点点颜色。

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